L'allegra milano della bolla

di Andrea Ferrario

La richiesta di fallimento per l’immobiliare Risanamento di Luigi Zunino porta alla luce una Milano strangolata dal cemento e dalla finanza tossica, mentre le inchieste sui derivati del Comune e della Regione aprono nuove pagine inquietanti. Ma nonostante l’evidente scoppio della bolla, i palloni gonfiati del mattone e del capitale facile sembrano avere tutta l’intenzione di andare avanti come se nulla fosse.

Un paio di miliardi di derivati di qua, un centinaio abbondante di metri di grattacielo di là, una bella manciata di miliardi di crack finanziario e qualche bosco verticale, e poi una bella spremuta miliardaria di quel che resta di territorio e abbondanti iniezioni di denaro-spazzatura delle banche, giù fino ai centri storici e all’hinterland dati in pasto al nazional(regional)popolare piano casa. E’ l’allegra Milano della bolla immobiliare e finanziaria, che alla vigilia dell’agosto vacanziero e di un autunno che si profila cupissimo, continua a danzare come se nulla fosse la sua danza grigia di cemento e tossica di finanza spericolata. Nel mondo impervia una crisi che ha fatto capire anche ai bambini che così non si può, ma a Milano… chi se ne frega, impera l’ideologia del “dopo di noi il diluvio”, che i disastri li paghino gli altri e i posteri, l’importante è che noi ci abbuffiamo qui e subito. Immobiliaristi, sindaci e funzionari pubblici, banchieri, archistar e giornalisti compiacenti.

Mentre la produzione crolla e l’economia è in rapidissima discesa (si veda il nostro ultimo Diario della crisi in Lombardia), con centinaia di migliaia di persone a rischio disoccupazione, una piccola raffica di notizie ante-agosto dipinge un quadro a dire poco sconcertante di cosa è oggi Milano. Per pronunciare la fatidica parola “fallimento” riguardo alla situazione della Risanamento di Luigi Zunino c’è voluto un intervento della procura, gli altri non se ne erano accorti. E c’è voluta ancora la procura (in questo caso, va riconosciuto, con un buon contributo di alcuni politici dell’opposizione e giornalisti) per portare di fronte alla giustizia dopo anni lo scandaloso disastro dei derivati del Comune di Milano e della Regione Lombardia. Riguardo ai secondi potete leggere un efficace articolo di Claudio Gatti sul Sole 24 Ore del 22 luglio sull’inchiesta che dalla nostra regione si sta allargando all’intera Italia, sui primi si registra l’incriminazione da parte della Procura per illecito amministrativo nei confronti delle banche JP Morgan Chase, Ubs, Deutsche Bank e Depfa, nonché di dodici loro funzionari e due dirigenti del Comune di Milano, accusati di truffa aggravata. Intanto il ciellino assessore all’urbanistica Carlo Masseroli continua imperterrito nella sua marcia “a passo di mattone” progettando valanghe di cemento sulle aree ferroviarie dismesse e puntando sulla finanziarizzazione del suolo con la proposta di istituire per la città “una banca dei diritti volumetrici per scambiare perequazione su pezzi di territorio”. Sullo sfondo, una città in piena crisi in cui però, senza un’effettiva pianificazione e senza utilità sociale, sono in questo momento aperti 3.700 cantieri, tra i quali quello enorme di CityLife che va avanti con una “leva finanziaria” spropositata, di circa l’80%, analoga a quella utilizzata dalla Risanamento che oggi si trova sull’orlo del crack.

IL CASO RISANAMENTO

Nelle scorse settimane è scoppiata la bomba, che covava da lungo tempo, della Risanamento di Luigi Zunino, società nota in particolare per due enormi progetti milanesi arenatisi nel pantano: quello del complesso di Santa Giulia, a Rogoredo, e quello delle ex aree Falck di Sesto San Giovanni, la più grande area industriale dismessa d’Europa. Il 16 luglio i pubblici ministeri Roberto Pellicano e Laura Pedio hanno depositato una richiesta di fallimento nei confronti della società, nella quale si scrive che “dall’occultamento della condizione di liquidazione di fatto [si] rileva l’esigenza di accertare l’eventuale reato di falsità in bilancio, [...] non è ipotizzabile che il gruppo possa riprendere una regolare attività economica”, perché, secondo una consulenza tecnica, “risulta acclarata la manifesta insolvenza, [c'è una] situazione di illiquidità concreta [e il] bilancio 2008 non poteva essere redatto secondo i principi di continuità aziendale”. Secondo quanto riassume Walter Galbiati su Repubblica, “l’impressione dei pubblici ministeri è che la società sia di fatto fallita e che sia tenuta artificialmente in vita per compiere dei pregiudizi nei confronti dei soci e del ceto creditorio. [...] Da qui l’esigenza di indagare Zunino per i reati di bancarotta, aggiotaggio, falso in bilancio e di capire se le banche hanno compiuto ‘una concessione abusiva di credito’”. Tradotto in soldoni, la Risanamento sarebbe da tempo di fatto fallita e vi è il sospetto che le banche creditrici la abbiano tenuta e la tengano artificialmente in vita in violazione della legge e per interessi privati. Le cifre in ballo sono enormi, si parla di 3,8 miliardi di euro di debiti per Risanamento (ma la stima è del 2007) ai quali, anche se al di fuori della procedura in corso, va aggiunta l’esposizione della holding di famiglia di Zunino, che la maggior parte delle fonti stima come superiore a 1 miliardo di euro. Le banche coinvolte maggiormente sono le solite: Intesa Sanpaolo e Unicredit, ma ci sono anche Banco Popolare, Monte dei Paschi e Popolare Milano. Secondo una perizia disposta dai pm la Risanamento avrebbe debiti in quantità quasi pari al proprio patrimonio immobiliare, che però è pressoché per intero vincolato da garanzie reali o altri vincoli. Inoltre, il valore a bilancio a fine 2008 del patrimonio immobiliare è sostanzialmente uguale a un anno prima nonostante la crisi immobiliare. A ciò vanno ad aggiungersi altri debiti insoluti per centinaia di milioni.

Vista l’entità delle cifre in questione, il fallimento di Risanamento avrebbe effetti gravissimi sul sistema bancario e finanziario, ma anche su quello immobiliare, visto che comporterebbe un’ulteriore impasse per i megaprogetti che la società ha in corso. Come scrive Alberto Mazzuca sul Giorno, Risanamento ha “una montagna di debiti, pari a circa la metà dei debiti industriali di una società come la Fiat, che è comunque la prima azienda industriale italiana”. Dopo che il Tribunale di Milano ha fissato la prima udienza per il 29 luglio, le banche si sono lanciate in una corsa affannata per mettere a punto un piano antifallimento. Per ora quello che hanno ottenuto è il rinvio dell’udienza al 22 settembre, con l’obbligo di presentare un piano definitivo di ristrutturazione dei debiti entro il 1 settembre: sarà un importante capitolo di quello che già si profila in generale come il “settembre nero” dell’economia milanese. Secondo la bozza di piano messa a punto le banche proporranno di tenere in vita Risanamento con un aumento di capitale di 150 milioni (in grado di soddisfare le esigenze di cassa per un anno) e nuova finanza per 350 milioni mediante una conversione dei crediti in capitale che avrà la forma di un prestito convertibile in azioni della durata massima di cinque anni – quasi tutte le fonti danno per scontato che Risanamento non riuscirà a saldare il debito e pertanto il prestito verrà convertito in azioni, aumentando tra le altre cose il profilo di rischio delle banche. La quota di Zunino passerà dal 73% al 32,8%, le banche saliranno al 55%, mentre il 12% è sul mercato. Per la holding familiare dell’immobiliarista sarebbe invece allo studio una massiccia vendita dei prestigiosi immobili posseduti, perlopiù a Milano (e sarà interessante vedere a che prezzi verranno realizzati e quali effetti avranno sul mercato immobiliare milanese). Intanto Zunino si è dimesso da tutte le cariche in Risanamento e, in seguito a un rimpasto, è stato nominato come nuovo presidente Vincenzo Mariconda, mentre nel consiglio di amministrazione entrer
à con ogni probabilità Luigi Roth, area Comunione Liberazione-Formigoni, presidente di Fiera Milano ed eminenza grigia di CityLife. Le banche sembrano quindi avere l’intenzione di salvare in qualche modo capra e cavoli (cioè i propri bilanci) tenendo in vita questa “bolla delle bolle” mediante l’iniezione di altri fondi, incuranti del fatto che le precedenti iniezioni, 150 milioni nell’aprile 2008 e 75 milioni nel successivo novembre, sono andate bruciate con l’unico effetto di prolungarne l’agonia. Il fallimento invece chiuderebbe subito il capitolo con pesanti effetti in bilancio per gli istituti finanziari.

Ma da dove viene Luigi Zunino? Come si è potuti arrivare a questa situazione? Le cronache narrano che l’immobiliarista, di origini piemontesi, ha cominciato giovanissimo comprando e vendendo cavalli per il Palio di Siena e poi acquistando tenute agricole. Il salto di qualità e l’ingresso nell’immobiliare ad alta rendita alta lo ha fatto con l’Esselunga di Bernardo Caprotti, per la quale ha costruito supermercati e centri commerciali. Successivamente ha comprato alcune società (tra le quali la oggi altrettanto fallimentare Aedes, altra “bolla sull’orlo dello scoppio”: si veda il relativo capitolo nel nostro articolo “Il caso Innse: dieci medi di lotta”), fino alla svolta de 2000, quando ha acquistato dalla Banca d’Italia la Risanamento Napoli (secondo voci riportate dal Sole 24 Ore, con la benedizione di Antonio Bassolino), da cui è nata poi l’odierna spa. Cominciano i contatti con le banche, da Intesa Sanpaolo fino a Unicredit, e cominciano anche le feste mondane nei salotti milanesi e in sontuose ville al mare o in montagna. Zunino ha svolto molte transazioni anche con i “furbetti” Danilo Coppola e Stefano Ricucci con, per citare ancora il Sole 24 Ore, “un vorticoso passaggio di terreni, fabbricati e palazzi che rimpingua le casse delle società immobiliari”, fino a portare per breve tempo l’immobiliarista nel salotto buono della finanza italiana, Mediobanca, con una quota del 3,8%. Intanto, grazie alla leva finanziaria offerta delle banche, il suo impero cresce fino ai due megaprogetti di Santa Giulia (1,7 miliardi) e della ex Falck di Sesto San Giovanni. Ma il castello scricchiolava già allora, il primo progetto si è arenato a metà, il secondo non è nemmeno partito e oggi per Risanamento si parla apertamente di fallimento.

Santa Giulia è un caso da manuale. Un’enorme area di 1,2 milioni di metri quadri per il cui progetto Zunino ha coinvolto l’archistar Norman Foster. Un’area prevista in parte a edilizia convenzionata e in parte in edilizia extralusso, con in mezzo un “parco” (in realtà attraversato in larga parte dall’ultratrafficata Paullese). L’edilizia convenzionata è ben lungi dall’essere di natura popolare: dai 2.400 ai 3.500 euro al metro quadro, un prezzo che già oggi probabilmente è superiore a quello normale sul mercato reale, se si tiene conto della flessione dei prezzi e dello stato di degrado dell’area. Santa Giulia infatti è stata costruita solo a metà, mancano gli asili e le metrotranvie che erano stati promessi, larga parte dei terreni sono cumuli di sabbia e fango, il boulevard che doveva essere popolato di negozi è semivuoto, hanno dato la disdetta Esselunga e Feltrinelli, secondo i giornali stanno pensando di farlo note case di moda e cinema. Già nel 2007 Santa Giulia aveva ricevuto un duro colpo in seguito alla decisione del Comune di aprire il nuovo mega-centro congressi non nelle aree di Zunino come previsto, ma al Portello, zona più “vicina” a Comunione e Liberazione. Oggi chi arriva in metropolitana a Santa Giulia oltre a trovarsi di fronte a una zona avulsa ed estranea al contesto circostante, si trova di fronte un acquitrino con poetico gracchiare di rane (oppure è una discarica a cielo aperto piena di acqua piovana?) e più in là come una cattedrale nel deserto la fantascientifica sede di Sky, sulla sinistra dei casermoni angolosi, cioè le case in edilizia convenzionata, per arrivare alle quali si passa da un lungo passaggio recintato senz’anima viva, ideale per ogni tipo di aggressione diurna o notturna. Rispetto all’1,7 miliardi previsti inizialmente, il valore del “vuoto pneumatico” di Santa Giulia, come lo definisce Repubblica, era a fine 2008 di 917 milioni di euro. Le banche nel loro piano di ristrutturazione di Risanamento prevedono l’individuazione di un nuovo partner per il completamento di Santa Giulia, ma dove lo troveranno nella crisi attuale e oltretutto visto lo stato degradato dell’area? C’è chi parla di un aiuto del sempre disponibile Comune di Milano, che potrebbe trasferire qui il Palazzo di Giustizia, o magari potrebbe rendere più appetibile l’area aumentando i coefficienti di edificabilità (ipotesi non irrealistica, sembrerebbe, dato che Repubblica riferisce come Risanamento a metà luglio abbia dato mandato a Foster & Partners di “redigere la variante urbanistica per incrementare l’edificabilità del progetto”). Per l’area ex Falck di Sesto San Giovanni, dove non è ancora stato realizzato nessun lavoro, il piano delle banche prevede la confluenza in un fondo immobiliare la cui gestione dovrebbe essere affidata alla Castello Sgr: anche qui assistiamo a una finanziarizzazione del territorio. E su questo progetto vale la pena di citare le parole dell’ex assessore all’ambiente di Sesto, Giuseppe Valeriano, dimessosi per “l’osceno progetto sulle aree Falck, per la sua insostenibilità economica”. Un progetto analogo a quello di Santa Giulia, ma di dimensioni ancora maggiori, con un target di appartamenti simile a quello delle aree Repubblica-Garibaldi e CityLife e con centri commerciali previsti in un’area che ha già un’offerta commerciale in eccesso. Ma non solo oggi non ci sono i soldi per realizzarlo: non si riesce nemmeno a vendere i terreni, perfino il fondo arabo Limitless, nonostante il ribasso di prezzo, si è tirato indietro (si veda il nostro articolo “Lombardia: la speculazione non si ferma” in Milano Internazionale Cronache del 17 aprile 2009).

Forse la crisi avrà come uno dei suoi pochi effetti positivi quello di liberarci da questa macchina implacabile che brucia enormi risorse e piega alla finanza metro quadrato su metro quadrato di Milano al solo e assurdo scopo di gonfiare la bolla. Per ora i palloni gonfiati del mattone e della finanza sembrano però avere tutta l’intenzione di andare avanti come se nulla fosse.

(fonti: Corriere della Sera, 18 luglio, 20 luglio, 22 luglio, 26 luglio, 28 luglio, 30 luglio; Repubblica, 18 luglio, 19 luglio, 21 luglio, 22 luglio, 23 luglio, 26 luglio, 28 luglio; Stampa, 18 luglio, 19 luglio, 27 luglio; Sole 24 Ore, 19 luglio, 22 luglio, 28 luglio, 29 luglio, 30 luglio; Giorno, 26 luglio; Milano Finanza, 22 luglio)

da: milanointernazionale
http://milanointernazionale.it/2009/07/31/lallegra-milano-della-bolla/